Welche Unterlagen Käufer vor einem Wohnungskauf benötigen

1. Grundbuch: Objekt und Berechtigte zuordnen

Verlangen Sie einen aktuellen vollständigen Grundbuchsauszug und gleichen Sie Katastralgemeinde, Einlagezahl, Eigentümer und betroffene Anteile mit dem angebotenen Objekt ab. Der offizielle Aufbau des Auszugs unterscheidet Grundstücksangaben, Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Eine bloße Adresse oder ein Inseratsgrundriss beantwortet diese Fragen nicht.

Notieren Sie, welche Einträge erklärt werden müssen. Für die rechtliche Beurteilung können zusätzlich Urkunden erforderlich sein, auf die der Auszug verweist. Unser Grundbuch-Leitfaden hilft bei der Vorbereitung der Rückfragen; die eigentliche Vertrags- und Lastenprüfung gehört in fachkundige Hände.

2. Wohnungseigentumsvertrag und Zuordnung von Zubehör

Nach der Behördeninformation zum Wohnungskauf regelt der Wohnungseigentumsvertrag Nutzungs- und Verfügungsrechte. Lassen Sie sich die für das konkrete Objekt geltende Fassung einschließlich relevanter Änderungen geben. Bitten Sie außerdem um die Unterlagen, aus denen die Zuordnung von Keller, Stellplatz oder Garten hervorgeht, etwa Nutzwertgutachten und zugehörige Pläne.

Stellen Sie für jede Zusatzfläche dieselbe Frage: Was genau wird rechtlich erworben oder zur Nutzung überlassen, und wo ist das dokumentiert? Markieren Sie Unterschiede zwischen Plan, Vertrag und Besichtigung. Die bloße gemeinsame Übergabe von Schlüsseln ist keine ausreichende Antwort.

3. Pläne und bauliche Veränderungen abgleichen

Erbitten Sie die einschlägigen bewilligten Pläne und Unterlagen zu späteren Umbauten. Vergleichen Sie damit die heutige Raumaufteilung. Bei Abweichungen ist zu klären, ob passende Bewilligungen, Anzeigen oder Zustimmungen vorliegen und welche Unterlagen im konkreten Fall erforderlich sind. Lassen Sie sich nicht nur die Aussage „Das war schon immer so“ geben.

Halten Sie insbesondere zusammengelegte Räume, versetzte Nassbereiche, Dachausbauten oder nachträglich geschaffene Außenflächen als Prüfpunkte fest. Der technische und rechtliche Status lässt sich nicht allein an der sichtbaren Ausführung erkennen. Für Unterlageneinsicht oder Beschaffung sollte die Verkäuferseite den nötigen Zugang bzw. eine erforderliche Vollmacht klären.

4. Energie und laufende Kosten dokumentieren

Zum energietechnischen Zustand gehört der Energieausweis. Ergänzend helfen vorhandene Verbrauchsabrechnungen und Angaben zu Heizsystem und Wartung bei Ihren Rückfragen. Ein früherer Verbrauch ist wegen anderer Nutzung und Tarife kein zugesicherter künftiger Rechnungsbetrag.

Für die Hauskosten bitten Sie um die aktuelle Vorschreibung, die letzte Jahresabrechnung, den Stand der Rücklage sowie Informationen über geplante größere Arbeiten. Legen Sie vorhandene Beschlüsse und Protokolle dazu. Unser Beitrag zu Rücklage und Sanierungen erklärt, wie sich die Zahlen zu einem Budgetbild zusammenfügen.

5. Kaufunterlagen vor einer Bindung prüfen

Zum Arbeitsordner gehören Entwürfe des Kaufanbots und Kaufvertrags samt allen Beilagen. Halten Sie Kaufgegenstand, Preis, Zahlungsabwicklung, Übergabetermin und offene Voraussetzungen nebeneinander fest. Bei einem noch zu errichtenden Objekt kommen insbesondere genaue Leistungsbeschreibung, Terminplanung und Informationen zur Absicherung von Zahlungen als Rückfragen hinzu.

Die offizielle Information zu Kaufvertrag und Grundbuch stellt klar: Die Unterschrift, Zahlung oder tatsächliche Übergabe allein verschafft noch kein grundbücherliches Eigentum. Lassen Sie deshalb erklären, wie Vertragsabwicklung und Eintragung zusammenpassen. Allgemeine Muster ersetzen keine Prüfung Ihres Falls.

Wenn Unterlagen fehlen

Benennen Sie das fehlende Dokument, den zuständigen Ansprechpartner und den vorgesehenen Liefertermin. Entscheidend ist, welche Frage dadurch offenbleibt. Eine fehlende Heizabrechnung hat eine andere Bedeutung als eine unklare Objektzuordnung. Lassen Sie vor einer Bindung beurteilen, ob und wie ein offener Punkt vertraglich abgesichert werden kann.

Die AK-Broschüre zum Eigentumswohnungskauf bietet ergänzende Orientierung zu bestehenden und neuen Wohnungen. Die vorliegende Liste ist eine Arbeitshilfe, keine Garantie, dass sie jede Besonderheit einer Liegenschaft abdeckt.